O valor do ITBI não é o maior.
O Superior Tribunal de Justiça decidiu, esse ano, julgar o Recurso Especial nº 1.937.821, de relatoria do ministro Gurgel de Faria, para julgamento pelo rito dos recursos especiais repetitivos. A questão submetida a julgamento, cadastrada como Tema nº 1.113 está ementada da seguinte forma: “Definir: a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI”.
Pois bem, tal decisão afeta muito os custos de uma transação imobiliária, pois encontramos divergência entre os valores venais e os de mercado, pois na maioria das negociações são divergentes. “Já vi imóvel com valor venal de 30 mil sendo comprado por 300 mil. E vice-versa”.
A base de cálculo do imposto, em grande parte dos municípios brasileiros, é o valor venal. Mas agora com a recente decisão, foi pacificado que:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Com essa decisão, as Prefeituras, de todo país, deverão promulgar decretos para ajustar a base de cálculo do imposto. A decisão corrigiu, realmente, um erro que vinha sendo cometido há décadas, pois o imposto deve ser, como base de cálculo, o valor de mercado e, não aquele arbitrado pelos entes municipais. E entendemos que poderá o consumidor, construtora e incorporadora requerer a devolução de parte (diferença) desse valor pago na Prefeitura, através de uma ação tributária denominada repetição de indébito, nos termos do artigo 165 do Código Tributário Nacional.
Informação do Sócio do escritório Pelegrinelli e Padoan Advogados, Dennis Pelegrinelli.